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節税につながる不動産投資

不動産投資というとアパートやマンション・土地といった、高額の買い物にあたるため、それなりに費用がかかると不安になる方が多いようですが、実はその他の税金が軽減できるというメリットも存在します。

軽減される主な税金は所得税、住民税、相続税などにあたります。

不動産投資は初年度から数年は特に初期費用が多くなりがちです。収入の項目として家賃収入が挙げられますが、支出の項目として購入時にかかる不動産所得税、毎年の固定資産税の支払い、火災保険料・管理費・修繕費などのほか、減価償却費も計上することができます。


税金や火災保険料、管理費等の支払いは実際に現金を支出しますが、減価償却費は計算上の費用で実際には支出することはありません。
建物の築年数に応じて価値が減価する分を費用として計上できます。また、初期費用を抑えるためにローンを借りて不動産投資を行う場合には、ローンの金利費用としても計上できます。

この結果、不動産を取得すると初年度からしばらくは、赤字になるケースが多くなるのです。この場合に不動産所得以外の収入があると、損益通算というのを行うことができます。例えば、自営業者の事業所得やサラリーマンの給与所得と不動産所得の赤字を通算することで合計所得金額を下げることが可能になるのです。結果として、メイン収入である事業所得や給与所得の金額が少なくなり、支払うべき税金が減るということにつながります。


こうした計算を確定申告を通じて税務署に申告すると、既に毎月の給与から控除された源泉徴収税額の還付を受けられたり、事業所得の納税額が少なくて済むことにつながります。また、住民税は前年の所得額に基づいて計算し課税されるのですが、確定申告により所得額が減れば、翌年に課税される住民税の額も小さくなるのです。


さらに、不動産投資は相続税の節税対策としても使えます。もし、不動産投資を行わず現金を保有している場合、相続税の評価にあたっては5000万があったとした場合、それに対する相続税の計算は5000万として評価され課税対象となります。

仮に5000万円で物件を購入すると、まず、マンションの評価額自体が固定資産税評価額で、時価の7割程度の評価に下げることができます。さらに、賃貸することで人に貸している負担付きの建物として、地域により30%から40%程度の評価を下げることもできます。相続税評価額が下がることで相続税の負担を減らすことが可能になるのです。


現金や土地などの資産が多く、相続税がかかる場合は、現金を不動産投資で物件に代えたり、土地上にマンションなどを建てて経営扱いにすると相続税の負担軽減に繋がりるのです。