その②
入居者における不動産投資の失敗例
次は商業テナントへの不動産投資の失敗例について語ります。
一般的ではないかもしれませんが、ハワイの物件についてご紹介します。結論から言えば、完全に不動産投資に失敗をしてしまいました。
そこは商業テナントであり、これから人も多く住み続けるという、日本で言う六本木ヒルズのテナントのような場所でした。
抽選であたり、うまく、仕込むことができれば、家賃収入と、数年後に売却益も期待できるという算段でした。
物件そのものの値上がりも十分期待できたからです。
しかも銀行が物件の60％を融資をしてくれるということで、残り40%の資金をつけさえすれば、
支払いは家賃収入でまかなうことができるため、銀行への返済額を引いても十分に家賃収入を得ることができました。
全体で8％の利回りという計算です。
最初テナントが入り家賃収入を得ることになりました。銀行への支払いも問題なく、当初考えていた通りになりました。
あとは1年または2年保有し、物件の値上がりを期待して待てば良かったのです。
ところが、この不動産投資の失敗は、ある日突然始まりました。
店子、いわゆるテナントに入っていた業者が突然出て行ってしまったのです。
こちらは保証金をつんでもらっていますから、半年ほどは余裕があり、その間に別のテナントを入れればいいと考えていました。
しかし思ったよりもその場所に集客が見込めず、次のテナントが入らない事態に陥りました。
そうすると家賃収入が入ってこないので、銀行の利息は実際持ち出しとなります。
いわゆる「逆ザヤ状態」が始まりました。今も逆ザヤ状態は続いています。
家賃収入で資産運用しながらキャピタルゲインも考えていた当初予想していたこととはまったく逆の事が起きてしまいました。
テナントにしてもワンルームマンションでも入居者が入るか入らないかが不動産投資で成功失敗の成否を分けます。
見定めは非常に大事です。
その点を言えば東京都内のワンルームマンションは流動性が高く、不動産会社が家賃保証するところもあるので、儲けは少ないかもしれませんがリスクも少ないと思います。
不動産投資の失敗は下手をすると投資額全てを失いかねません。
その意味において、不動産投資はとても堅いもの、と言い切ることはできません。
このような不動産投資の失敗例を存在するのです。
流動性確保、は大事なテーマといえます。
