不動産投資を行う際に、不動産取得に関して様々な諸経費がかかるとお伝えしました。
ここでは、その諸経費に関して、ざっとご説明いたします。
▼不動産取得に関する費用▼
①建物消費税（建物相当分×５％）
土地相当分には消費税はかかってきませんが、売主が課税業者の場合ですと、建物相当分には消費税５％が課税されます。
※2004年4月1日より「取引価格の総額表示」の義務化により建物の消費税を取引価格に含める事が義務付けられてました。
②仲介手数料
物件を紹介してくれた不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料は売買金額によって変動します。斡旋する会社自らが投資物件のオーナーである場合には仲介手数料は発生しません。
物件価格が200万円以下の場合・・・売買代金×5.25％
物件価格が200万円以上400万円以下の場合・・・売買代金×4.2％＋2万円
物件価格が400万円超の場合・・・・・・・売買代金×3.15％＋6万円
③印紙税
土地・家・マンションなどを購入するときには、当然ですが売買契約書を交わします。この売買契約書は、通常２部制作し、売主・買主が各自保管することになりますが、この各契約書にそれぞれ印紙を張って消し印します。れが印紙税の納付にあたります。しかしながら取引金額が大きい場合は契約書を1通だけ作成し、買主が原本を保有し、売主がコピーを保有するという方法により印紙税を節約する場合もあります。
④不動産登記費用
購入した投資用物件の所有権を移転する際に発生する費用になります。一般的に不動産登記費用とは登録免許税と司法書士への報酬になり、これらの費用は登記の種類や不動産価格によって異なります。
売買による所有権移転 固定資産税評価額×1％
抵当権の設定 債権額×0.4％ ※自己の居住用不動産を除く
登録免許税の計算のもとになる固定資産税評価額とは、土地、建物いわゆる固定資産それぞれに付いている金額になり、不動産を管轄する市区町村にて価格が決定・管理されています。
固定資産税評価額は、その不動産（固定資産）の所有者などの利害関係がある人以外は知ることができません。したがって不動産購入の検討段階では、通常、不動産の所有者から教えていただき、概算の登録免許税を算出します。また、不動産購入代金を金融機関から借り入れて、その担保として抵当権を設定する場合にも借り入れる債権額に応じて登録免許税が課されます。
⑤ローン事務手数料・保証料
これは住宅ローン申込みの際に必要な事務手数料になります。ローンを組んでくれる金融機関に支払うもので、金額は金融機関により変わってきます。保証料とは住宅ローンを組む際の保証人に変わりを民間の保障会社が保証人になる制度でで、ローンを組んだ方が万一返済できない状態に陥った場合に、代わりに保証してもらうために支払うものになります。ただし、これらの手数料は、マイホームのローンと違って、保証料は通常金利に含まれていますので別途負担の必要はありません。
⑥団体信用生命保険
住宅ローンを組んだオーナーが死亡や高度障害などで返済が不可能になった際に残債務を一括返済してくれる保険のことです。
⑦火災保険
購入した物件が、万一火災になった時に保証する保険のことで、住宅金融公庫などの公的な融資を受ける際には、必須加入となっております。又、地震保険は任意で、できれば加入しておいたほうが良いですが、地震保険は通常の火災保険より保険料がかなり高くなるので、収支のシミュレーションをしっかり行った上で検討する方が良いかと思われます。
⑧不動産取得税
物件取得時に掛かる税金です。登記の有無を問わず、不動産を取得した場合に課税されます。この税金に関しては、購入後に各都道府県から通知がきて、納付する形式が一般的で各自治体によって異なる場合がありますので、確認しておくといいでしょう。
⑨固定資産税
固定資産税は毎年１月１日時点の所有者に課税されるものです。購入した年の分に関しては、契約日を基準に売り主と按分して負担するというのが一般的です。
